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Statistiques cantonales

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Loyers

Méthodologie

Statistique cantonale des loyers
Objet de l’enquête
La statistique cantonale des loyers a pour objectif principal de fournir des informations sur le niveau et l'évolution des loyers dans le canton de Genève. L'évolution des loyers entre notamment dans le calcul de l'indice genevois des prix à la consommation. Cette statistique a pour objectif secondaire de fournir des informations de même type pour les garages et les places de stationnement privés.

Périodicité
L’enquête sur les loyers est trimestrielle. En août, novembre et février, elle porte sur des échantillons de taille réduite (environ 1 800 logements). Ces relevés intermédiaires servent exclusivement à calculer l’évolution des loyers, donnée qui entre dans l’indice genevois des prix à la consommation. En mai, l’enquête porte sur un échantillon de plus grande taille (à titre d’exemple, l’échantillon de mai 2013 compte environ 50 000 logements). Ce relevé permet, en plus du calcul de l’évolution trimestrielle des loyers, d’obtenir des résultats détaillés sur le niveau et la structure des loyers.

Fournisseurs de données
Les loyers des logements subventionnés par l’Etat sont transmis directement par l’Office du logement. Ceux des logements à loyer libre ou subventionnés en dehors de la loi cantonale sont collectés auprès d’une petite centaine de régies et d’un nombre légèrement inférieur d’autres intermédiaires immobiliers ou de propriétaires gérant eux-mêmes leurs immeubles.

Logements pris en compte
Les logements pris en compte dans l’enquête sont les logements non meublés et loués dans des immeubles de trois logements au moins; les maisons individuelles sont donc écartées. En revanche, outre les appartements occupés par un locataire, l’enquête intègre des logements en coopérative. Les chambres indépendantes, sans cuisine, ne sont pas considérées comme des logements.

Champ géographique de l’enquête
La statistique couvre les seize communes suivantes : Genève, Avully, Bernex, Carouge, Chêne-Bougeries, Chêne-Bourg, Collonge-Bellerive, Grand-Saconnex, Lancy, Meyrin, Onex, Perly-Certoux, Puplinge, Thônex, Vernier et Versoix. Ces communes regroupent, en mai 2013, 85 % de la population résidante du canton et 95 % de l’ensemble des logements situés dans des bâtiments de trois logements ou plus.

Révision de la statistique en 2012
En 2012, une révision de la statistique cantonale des loyers a été entamée. Celle-ci s’inscrit dans le cadre de la mise en œuvre de la loi sur l’harmonisation des registres (LHR), qui demande à l’administration d’établir et tenir à jour un lien entre les personnes et les logements. Aussi, l’administration et nombre de gérants d’immeuble ont-ils mis sur pied un échange électronique de données. Pour la tenue à jour du parc de logements, les gérants d’immeubles fournissent à l’OCSTAT des informations sur les bâtiments et logements qu’ils gèrent. Les informations nécessaires à la statistique des loyers sont aussi incluses dans ces échanges de données.

Ces échanges permettent à l’OCSTAT de recevoir et de traiter un plus grand nombre d’informations pour le calcul des niveaux des loyers (enquête de mai). Composé d’environ 18 000 logements avant la révision, l’échantillon compte environ 50 000 logements en mai 2013. Cette augmentation de la taille de l’échantillon permet d’améliorer la qualité des résultats, mais aussi de fournir des résultats plus précis et plus détaillés en termes de localisation.

Par ailleurs, le fichier cantonal des bâtiments et des logements (FCBL) que gère l’OCSTAT, à savoir le fichier de référence pour les caractéristiques des bâtiments, des locaux et des logements dans le canton de Genève, est aussi alimenté par les informations fournies par les gérants d’immeubles. Afin de refléter au mieux le parc de logements, les informations relatives aux caractéristiques des logements de l’échantillon de la statistique des loyers proviennent du FCBL. Pour certains logements, les informations du FCBL peuvent légèrement différer de celles prises en compte jusqu’en 2011 dans la statistique des loyers.

En raison des modifications apportées par la révision de la statistique des loyers, la comparaison des niveaux des loyers avant et après révision est parfois délicate. En revanche, la révision n’affecte pas la comparabilité de l’évolution des loyers.

Définition du loyer
De manière générale, le loyer du logement pris en compte ne comprend ni les charges, ou provisions pour charges, ni l’éventuelle location de garage. Si, dans le bail, le loyer destiné à la rente du capital est distingué des frais d'exploitation, le total des deux est pris en compte.

Jusqu'en mai 2006, dans le calcul de l’indice des prix à la consommation, le loyer considéré repose sur des logements de 1 à 6 pièces (cuisine comprise) et tient compte de l’éventuelle surtaxe (dans le secteur des logements subventionnés), allocation de logement ou subvention HM (habitation mixte, intégrée dès août 2003). Par la suite, l'évolution des loyers prise en compte dans l'indice des prix à la consommation repose uniquement sur les logements à loyer libre (y compris les logements de 7 pièces ou plus), sans prise en compte des allocations personnalisées de logement.

Dans l’optique de l’étude du marché du logement, c’est le loyer sans surtaxe ni allocation ni subvention HM (habitation mixte) qui est considéré.

Surface du logement
La surface prise en compte ici correspond à la notion de surface habitable. En principe, elle correspond à la somme de la surface des pièces habitables, dite surface « balayable »; dans la règle, la surface est mesurée à l’intérieur des murs et cloisons. Font partie de la surface habitable : toutes les pièces, y compris cuisines, cuisinettes, salles de bains, toilettes (WC), corridors, vérandas chauffées, réduits et la partie habitable des combles, selon la Loi sur les constructions et installations diverses (LCI, L 5 05).

Cette définition s’inscrit dans le cadre des conventions adoptées par l’Office fédéral de la statistique pour le registre fédéral des bâtiments et logements, en les précisant sur certains points.

Ne font pas partie de la surface habitable : les locaux habitables séparés loués en plus (pièces d’habitation indépendantes situées à l’extérieur de l’unité d’habitation, donc non comprises dans les pièces contiguës formant le logement, les mansardes par exemple), les galeries, les mezzanines, les vérandas non chauffées, les balcons ouverts et les terrasses ainsi que les locaux ou pièces utilisables mais inhabitables à la cave ou au grenier (sous-sols ou combles non habitables, par exemple).

Nature du logement
La nature du logement indique si celui-ci appartient au secteur libre ou s'il est subventionné; dans le second cas, la nature du logement correspond au mode de subventionnement.

Les modalités actuellement utilisées dans les tableaux sont :
  • logements à loyer libre,
  • HBM (habitations bon marché),
  • HLM (habitations à loyer modéré),
  • HCM (habitations pour classes moyennes), jusqu'en 2009,
  • HM (habitations mixtes),
  • Ville / Fondations.
Les HBM, HLM et HM sont subventionnés dans le cadre de la loi cantonale sur le logement et la protection des locataires (LGL). Les logements d’utilité publique (LUP) dénombrés dès 2008, après l’adoption de la loi les régissant (I 4 06), ne font pas l’objet d’une rubrique propre. Ils sont considérés comme HLM ou HBM, selon la catégorie de logements LGL à laquelle ils appartiennent en plus d'être des LUP.

La catégorie Ville/Fondations englobe des logements dont les loyers sont contrôlés par des collectivités publiques hors du cadre de la loi cantonale, notamment les logements propriété de la Ville de Genève, de la Fondation immobilière de la ville de Carouge et de la Fondation des logements pour personnes âgées. Jusqu'en 2016, les logements qui bénéficient exclusivement d'une aide fédérale et sont contrôlés par l'Office fédéral du logement (OFL) sont inclus dans la catégorie Ville / Fondations. Ces logements, dont la quantité à Genève est marginale et dont la durée du contrôle est limitée, sont désormais inclus dans le secteur libre, leur suivi auprès de l'OFL étant impossible pour des raisons de protection des données.

Caractéristiques du logement
En plus de la nature du logement, les loyers sont analysés en fonction de quatre caractéristiques :

L'année de construction de l'immeuble
L’année de construction de l’immeuble dans lequel se trouve le logement. Cette date n’est pas modifiée par d’éventuelles rénovations, modernisations ou restaurations de l’immeuble.

Le nombre de pièces
Le nombre de pièces pris en compte est celui figurant dans le bail à loyer dans le canton de Genève. La cuisine est donc comprise dans le décompte des pièces. Sauf mention contraire, les demi-pièces ne sont pas comptabilisées (par exemple, un logement de 3,5 pièces figurera parmi les 3 pièces).

La surface du logement
La surface du logement (en m2) est une caractéristique importante. En effet, pour un nombre de pièces donné, la surface d’un logement peut varier de manière conséquente. Cette information permet aussi de calculer un loyer/m2.

La localisation
Les logements sont localisés à la commune ou au quartier de la ville de Genève. Malgré le nombre important d’observations de l’échantillon, la statistique ne permet pas toujours de ventiler conjointement les loyers selon la localisation, le nombre de pièces du logement et l’époque de construction du bâtiment.

La statistique des loyers ne tient pas compte de diverses caractéristiques qualitatives non mesurables telles que le degré de confort, l'agrément de la situation, le standing, etc.

Changement de locataires
Dans le cadre de l'exploitation de la statistique des loyers, l'OCSTAT publie depuis 1984 des informations sur le niveau des loyers en cas de changement de locataire. Il a été constaté que les changements de locataire se traduisaient dans de nombreux cas par une majoration sensible du loyer. Deux raisons principales peuvent être avancées :
  • il arrive que des travaux de rénovation soient effectués entre deux locations et que leur coût soit répercuté sur le nouveau locataire ;
  • il se peut que les régies et propriétaires immobiliers préfèrent attendre un changement de locataire pour adapter le loyer, ce qui entraîne ainsi une sorte de rattrapage après une longue période de stabilité.