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Statistiques cantonales

Les 21 domaines : 05. Prix

Transactions et prix de l'immobilier

Méthodologie

Statistique annuelle des transactions immobilières
Champ
La statistique ne fournit des informations que sur une partie du marché immobilier, la plus importante. L'enquête porte sur les transferts de propriété en nom, plus précisément sur les achats-ventes. Sont principalement exclues les transactions portant sur des participations à des sociétés immobilières (SI) ou à des sociétés immobilières d'actionnaires-locataires (SIAL) et les droits de superficie. Dans les graphiques (sauf mention contraire) et l'ensemble des tableaux, un certain nombre de transactions, pour l'essentiel des ventes multiples (lorsque une transaction groupe plusieurs objets de type différent) et des ventes à prix partiel (achat sur plan pour lequel le prix mentionné ne correspond pas au prix total [terrain + bâtiment] de l'objet), ne sont pas prises en compte.

Collecte des données
Dans un premier temps, les données proviennent du Registre foncier, qui les publie dans la Feuille d'avis officielle (FAO). Ces données sont ensuite complétées sur la base de questionnaires anonymes fournis par les notaires. Les données ainsi recueillies font, en cas de besoin, l'objet d'un contrôle au Registre foncier par l'examen des actes.

Nombre de transactions et interprétation
Une limite importante de l'enquête est liée au nombre de transactions. Certaines valeurs, obtenues par ventilation dans des catégories relativement détaillées, sont dépourvues de signification générale car le nombre de transactions observées est insuffisant. Aussi est-il conseillé de lire simultanément des tableaux où figurent le nombre de transactions, la surface échangée, la valeur et, le cas échéant, le prix au m2. De manière générale, les moyennes (prix moyens en franc et prix moyens en franc par m2) qui reposent sur quatre observations ou moins sont signalées par des crochets.

Dans quelques rares cas, une transaction peut porter sur plusieurs objets identiques (des appartements par exemple) sans que l'on soit en mesure de connaître leur nombre.

Utilisation exclusive des données à des fins statistiques
L'Art. 5 de la Loi sur la statistique publique cantonale, du 24 janvier 2014 (B 4 40) stipule que " Les données recueillies à des fins statistiques sont traitées confidentiellement et ne peuvent être utilisées pour aucun autre but." (al. 1) et que "Il est notamment interdit aux producteurs de statistique publique de communiquer à quiconque les renseignements individuels à disposition ou des résultats qui permettent l'identification ou la déduction d'informations sur la situation individuelle de personnes physiques ou morales concernées" (al. 3).

Ce principe ne régit pas la statistique des transactions immobilières. En effet, chaque transaction réalisée fait l'objet d'une publication dans la Feuille d'avis officielle (FAO) où sont mentionnés le nom des opérateurs, le numéro des parcelles, leur surface, l'adresse de l'objet ainsi que le montant de la transaction. Tous les résultats peuvent donc être portés à la connaissance du public et des milieux intéressés.

Questionnaires et documents d’enquêtes
Statistique trimestrielle des transactions immobilières
Champ
La statistique ne fournit des informations que sur une partie du marché immobilier, la plus importante. Elle porte sur les transferts de propriété en nom, plus précisément sur les achats-ventes. Sont principalement exclues les transactions portant sur des participations à des sociétés immobilières (SI) ou à des sociétés immobilières d'actionnaires-locataires (SIAL).

Collecte des données
Les résultats produits reposent uniquement sur les informations publiées dans les annonces de la Feuille d'avis officielle (FAO).

Nombre de transactions et interprétation
Une limite importante de l'enquête est liée au nombre de transactions. Certaines valeurs, obtenues par ventilation dans des catégories relativement détaillées, sont dépourvues de signification générale car le nombre de transactions observées est insuffisant.

Dans quelques rares cas, une transaction peut porter sur plusieurs objets (vente multiple, lorsque une même annonce de la FAO groupe plusieurs objets de type différent) sans que l'on soit en mesure de connaître leur nombre.

Lors d'un achat sur plan, il est possible que le prix mentionné dans l'annonce FAO ne corresponde pas au prix total (terrain + bâtiment) de l'objet, mais seulement à une partie de ce total.

Utilisation exclusive des données à des fins statistiques
L'Art. 5 de la Loi sur la statistique publique cantonale, du 24 janvier 2014 (B 4 40) stipule que " Les données recueillies à des fins statistiques sont traitées confidentiellement et ne peuvent être utilisées pour aucun autre but." (al. 1) et que "Il est notamment interdit aux producteurs de statistique publique de communiquer à quiconque les renseignements individuels à disposition ou des résultats qui permettent l'identification ou la déduction d'informations sur la situation individuelle de personnes physiques ou morales concernées" (al. 3).

Ce principe ne régit pas la statistique des transactions immobilières. En effet, chaque transaction réalisée fait l'objet d'une publication dans la Feuille d'avis officielle (FAO) où sont mentionnés le nom des opérateurs, le numéro des parcelles, leur surface, l'adresse de l'objet ainsi que le montant de la transaction. Tous les résultats peuvent donc être portés à la connaissance du public et des milieux intéressés.

Différences entre la statistique trimestrielle et la statistique annuelle
Etant donné les différences des méthodes utilisées dans le cadre de la statistique trimestrielle et de la statistique annuelle, les résultats ne sont pas directement comparables. Les principales différences sont les suivantes :
  • Les ventes multiples sont écartées dans la statistique annuelle, mais elles sont prises en compte dans la statistique trimestrielle. Dans le cadre de la statistique annuelle uniquement, il est parfois possible d'obtenir les informations pour chacun des objets présents dans l'annonce et ainsi de prendre en compte chaque objet pour lui-même.
  • Les transactions dont le prix est partiel sont écartées dans la statistique annuelle, mais elles sont prises en compte dans la statistique trimestrielle. Dans le cadre de la statistique annuelle uniquement, il est néanmoins parfois possible d'obtenir le prix total de l'objet et ainsi d'éviter de l'écarter.
  • Le nombre de terrains nus recensés dans la statistique trimestrielle est plus élevé que celui de la statistique annuelle, car, dans le cadre de la statistique annuelle, il est possible d'identifier les achats sur plan. Ces cas sont ainsi considérés comme des terrains bâtis ou des propriétés par étage. Dans la statistique trimestrielle, cette identification n'est pas possible et les objets restent considérés comme terrains nus.
  • Dans quelques rares cas, il arrive, qu'au cours des recherches effectuées dans le cade de la statistique annuelle, le type d'objet se révèle différent de celui décrit dans la FAO. Le type d'objet peut ainsi être différent dans les statistiques trimestrielle et annuelle.
  • Les informations relatives au type d'acquéreur / aliénateur, à la zone d'affectation, à la surface des terrains et des logements, à l'état de l'objet et au courtage ne peuvent pas être appréhendées en se fondant uniquement sur la FAO. Ainsi, ces variables ne sont disponibles que dans la statistique annuelle.

Quelques définitions statistiques
Les bâtiments à un logement
Les bâtiments à un logement ne comportent, comme leur désignation l'indique explicitement, qu'un seul logement; ce sont les maisons individuelles ou villas.

Les bâtiments à plusieurs logements
Les bâtiments à plusieurs logements incluent tout bâtiment affecté exclusivement à l'habitation et comprenant au minimum deux logements.

Les bâtiments mixtes
Les bâtiments mixtes comprennent à la fois des locaux destinés à une activité économique et des logements.

La personne, physique ou morale, professionnelle dans l'immobilier ou la construction
Les personnes, physiques ou morales, professionnelles dans l'immobilier ou la construction peuvent être un promoteur, un entrepreneur, une entreprise de construction, un bureau d'architecte, une régie, un fonds de placement immobilier, un consortium de construction.

Les particuliers
Les particuliers comprennent les personnes physiques ainsi que les professionnels réalisant une transaction en leur nom propre (et non pas au nom de leur entreprise), à l'exclusion de ceux qui exercent une activité professionnelle dans l'immobilier ou dans la construction.

La zone d'affectation
La zone d'affectation : pour déterminer l'affectation du sol sur l'ensemble du territoire cantonal, celui-ci est réparti en zones, dont les périmètres sont fixés par des plans annexés à la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire. Trois catégories de zones sont prévues : ordinaires, de développement, protégées. Laissant de côté les périmètres protégés, la statistique des transactions immobilières prend en compte les zones ordinaires et les zones de développement. Une précision importante concerne le traitement statistique des zones d’affectation : quand, à une zone ordinaire, se superpose un périmètre de développement, la catégorie de ce dernier l’emporte.

Pour en savoir plus sur les zones d'affectation du sol : voir le domaine Espace et environnement, rubrique Méthodologie.

Un objet neuf ou ancien
Un objet (bâtiment ou appartement) neuf est un objet nouvellement construit et jamais occupé. Ces deux conditions doivent être remplies simultanément pour que l'objet soit qualifié de neuf. Réciproquement, un objet ancien est un objet qui a déjà été occupé et/ou qui n'est pas nouvellement construit. Les objets anciens et rénovés sont groupés avec les bâtiments anciens.